Ação de Despejo

Como funciona

Como funciona a ação de despejo

A ação de despejo é o instrumento jurídico usado pelo proprietário para retomar um imóvel alugado, seja por falta de pagamento, término do contrato, ou necessidade do próprio uso. Um advogado especializado em despejo avalia primeiro o motivo da retomada, já que cada hipótese segue um rito processual e prazos diferentes previstos na Lei do Inquilinato.

No despejo por falta de pagamento, o advogado costuma incluir na mesma ação o pedido de cobrança dos aluguéis em atraso, permitindo que o inquilino purgue a mora — ou seja, pague a dívida e evite o despejo — em até 15 dias após ser citado. Não havendo pagamento nesse prazo, o processo segue para a desocupação do imóvel, que pode ser determinada de forma liminar em diversos casos previstos em lei.

Despejo liminar

Quando o despejo pode ser concedido de forma liminar

A Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que o advogado pode requerer o despejo liminar, sem necessidade de aguardar toda a tramitação do processo — por exemplo, quando o contrato já venceu e não há garantia locatícia vigente, ou quando o próprio inquilino descumpriu obrigação contratual relevante. Nesses casos, a desocupação pode ser determinada em poucos dias, mediante caução prestada pelo locador.

Documentos necessários

Documentação para dar entrada no despejo

Para ajuizar a ação, o advogado normalmente solicita o contrato de locação, comprovantes de propriedade do imóvel, histórico de pagamentos e notificações extrajudiciais já enviadas ao inquilino. Quando o motivo é o término do contrato, também é necessário comprovar a notificação prévia de não renovação, dentro do prazo exigido pela lei.

Se você precisa retomar um imóvel alugado, um advogado pode avaliar a hipótese aplicável ao seu caso e conduzir o processo de despejo da forma mais rápida possível dentro da lei.

Um advogado acompanha o processo de despejo do início ao fim, incluindo o cumprimento efetivo da desocupação, garantindo que o locador reaja seu imóvel dentro do prazo mais curto possível permitido em lei.

Despejo e locação de temporada

Despejo em contratos de temporada

Contratos de locação por temporada, comuns em imóveis de veraneio, seguem regras mais simplificadas de retomada, já que a lei presume que o prazo é curto e determinado desde o início. Um advogado orienta locadores sobre a rapidez com que podem reaver o imóvel nesse tipo específico de contrato, comparado à locação residencial tradicional.

Ainda assim, se o locatário permanecer no imóvel além do prazo combinado sem oposição do locador por período superior a 30 dias, o contrato pode se converter em locação por prazo indeterminado, alterando as regras aplicáveis à retomada. Um advogado orienta locadores a formalizar a oposição à permanência assim que o prazo de temporada se encerrar.

Cumprimento da sentença

Como funciona a desocupação após a sentença

Depois da sentença de despejo, o inquilino recebe prazo legal para desocupação voluntária, normalmente 30 dias — não havendo desocupação, um advogado requer o despejo forçado, executado por oficial de justiça, com apoio policial se necessário. Esse cumprimento costuma ser rápido assim que a decisão transita em julgado ou quando há liminar deferida anteriormente.

Despejo e pandemia/crise

Despejo em situações excepcionais

Em períodos de crise econômica ou eventos excepcionais, é comum que inquilinos busquem renegociar o valor do aluguel antes que o locador precise recorrer ao despejo. Um advogado pode intermediar essa negociação, propondo desconto temporário, parcelamento da dívida ou carência, o que muitas vezes evita o desgaste e o custo de um processo judicial completo para ambas as partes.

Despejo de imóvel comercial

Particularidades do despejo comercial

O despejo de imóveis comerciais segue, em regra, as mesmas hipóteses do despejo residencial, mas exige atenção especial ao direito de renovação do contrato que protege determinados lojistas — a chamada ação renovatória. Um advogado avalia se o locatário comercial preenche os requisitos de proteção legal antes de conduzir qualquer ação de retomada do imóvel.

Despejo por denúncia vazia

O que é despejo por denúncia vazia

Em contratos por prazo indeterminado, o locador pode requerer o despejo sem necessidade de justificar o motivo, através da chamada denúncia vazia, bastando notificar o inquilino com antecedência mínima de 30 dias. Um advogado conduz essa notificação e, não havendo desocupação voluntária no prazo, ajuíza a ação de despejo correspondente.

Já em contratos por prazo determinado que ainda estão vigentes, a denúncia vazia não é cabível, sendo necessário aguardar o vencimento do contrato ou demonstrar uma das hipóteses específicas de retomada previstas na Lei do Inquilinato, como uso próprio ou infração contratual do inquilino.

Despejo para uso próprio

Retomada do imóvel para uso próprio

O proprietário pode retomar o imóvel alugado para uso próprio ou de familiares diretos, mesmo durante a vigência de contrato por prazo determinado, desde que comprove a necessidade real do uso. Um advogado reúne a documentação necessária para demonstrar essa necessidade perante o juiz, o que costuma incluir comprovação de residência atual do proprietário e do parentesco com quem vai ocupar o imóvel.

Honorários e custas

Quem paga as custas do processo de despejo

Em regra, o inquilino que dá causa ao despejo — por inadimplência ou infração contratual — arca com as custas processuais e os honorários advocatícios do processo, além dos valores em atraso. Um advogado inclui esses pedidos já na petição inicial, buscando reaver não apenas o imóvel, mas também os custos gerados pela necessidade da ação judicial.