Cobrança e Execução de Aluguel

Como funciona

Como funciona a cobrança de aluguel em atraso

Quando o inquilino atrasa o pagamento do aluguel, o locador pode acionar um advogado para promover a cobrança, que pode ocorrer de forma isolada ou cumulada com o pedido de despejo por falta de pagamento. Um advogado avalia qual estratégia é mais adequada considerando o interesse do proprietário — retomar o imóvel rapidamente, ou apenas receber o valor devido mantendo o contrato vigente.

A cobrança pode ser direcionada tanto contra o inquilino quanto contra o fiador, quando existir, já que a fiança em contratos de locação normalmente garante o pagamento integral da dívida, incluindo aluguéis, encargos e eventuais multas contratuais.

Garantias locatícias

Fiança, caução e seguro-fiança

Um advogado orienta locadores sobre qual garantia locatícia oferece mais segurança antes mesmo de fechar o contrato — fiança pessoal, caução em dinheiro, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento são as modalidades previstas em lei, cada uma com vantagens e limitações próprias na hora de uma eventual cobrança.

Prescrição e cuidados

Prazo para cobrar aluguéis atrasados

A cobrança de aluguéis está sujeita a prazo prescricional, e um erro comum é deixar a dívida se acumular por anos sem tomar providências, o que pode resultar na perda do direito de cobrar parcelas mais antigas. Um advogado orienta sobre o momento certo de agir, evitando prejuízo ao locador.

Se você é proprietário e enfrenta atraso no pagamento de aluguel, um advogado pode avaliar a melhor estratégia de cobrança, incluindo fiador e garantias contratuais disponíveis, para reaver o valor devido com agilidade.

Aluguel e reajuste anual

Como funciona o reajuste anual do aluguel

O reajuste anual, previsto na maioria dos contratos, aplica automaticamente um índice como o IGP-M ou o IPCA sobre o valor vigente, sem necessidade de qualquer ação judicial. Um advogado verifica se o índice aplicado é realmente o previsto em contrato, já que reajustes calculados incorretamente também podem ser questionados e corrigidos.

Aluguel de temporada e plataformas online

Cobrança em locações via plataformas digitais

Locações feitas por meio de plataformas de aluguel por temporada também podem gerar disputas de cobrança, especialmente quando o hóspede causa dano ao imóvel ou não paga valores adicionais combinados fora da plataforma. Um advogado orienta proprietários sobre como formalizar cobranças nesse tipo de locação, ainda que intermediada por aplicativo.

Aluguel e imposto de renda

Aluguel recebido precisa ser declarado?

Sim, valores recebidos a título de aluguel são tributáveis e precisam ser declarados no imposto de renda do locador, com recolhimento mensal obrigatório quando recebidos de pessoa física (carnê-leão). Um advogado, em conjunto com um contador, orienta locadores sobre essa obrigação, evitando problemas futuros com a Receita Federal e eventuais autuações fiscais decorrentes da omissão de renda locatícia.

Além disso, em caso de disputa judicial envolvendo valores de aluguel, a regularidade fiscal do locador pode ser levada em conta pelo juiz, o que reforça a importância de manter a declaração em dia mesmo antes de qualquer processo de cobrança ser necessário.

Aluguel e multa por atraso

Multa e juros previstos em contrato

A maioria dos contratos prevê multa de 2% sobre o valor em atraso, além de juros de mora mensais, valores que um advogado inclui automaticamente no cálculo da dívida cobrada. Verificar se esses percentuais estão corretos no contrato evita cobrança indevida tanto para mais quanto para menos.

Acordo de parcelamento

Como formalizar um acordo de parcelamento da dívida

Muitas vezes, a melhor solução para o locador é negociar o parcelamento da dívida diretamente com o inquilino, mantendo o contrato vigente. Um advogado formaliza esse acordo por escrito, com valores, datas e consequências claras em caso de novo descumprimento, dando mais segurança jurídica à negociação do que um simples entendimento verbal.

Aluguel e seguro-fiança

Como funciona a cobrança via seguro-fiança

Quando o contrato conta com seguro-fiança, a cobrança pode ser direcionada diretamente à seguradora, que paga o locador e posteriormente cobra o valor do inquilino inadimplente. Um advogado orienta locadores sobre os prazos e a documentação exigida pela seguradora para acionar essa garantia sem atrasos desnecessários.

Ação monitória

Cobrança por ação monitória

Quando não há título executivo claro, mas existem provas escritas da dívida — como planilha de débitos reconhecida pelo inquilino ou troca de mensagens admitindo o atraso —, um advogado pode optar pela ação monitória, procedimento mais rápido que converte a dívida em título executivo caso o devedor não apresente defesa no prazo legal.

Essa estratégia costuma ser mais ágil do que uma ação de cobrança tradicional, já que, não havendo impugnação do inquilino, o próprio despacho inicial já se torna título executivo, permitindo penhora direta de bens e valores.

Protesto e negativação

É possível negativar o nome do inquilino inadimplente?

Sim, um advogado pode incluir o nome do inquilino inadimplente em cadastros de proteção ao crédito e protestar a dívida em cartório, medidas extrajudiciais que costumam pressionar o pagamento antes mesmo de qualquer ação judicial ser necessária. Essas ferramentas são especialmente úteis quando o objetivo do locador é recuperar o valor devido sem necessariamente retomar o imóvel.

Aluguel e fiador

Até quando o fiador responde pela dívida

O fiador responde pela dívida do inquilino durante toda a vigência do contrato, incluindo eventuais prorrogações automáticas, salvo se tiver formalmente se exonerado da fiança, com notificação ao locador. Um advogado orienta fiadores sobre como formalizar essa exoneração e orienta locadores sobre os limites da responsabilidade do fiador em cada situação específica.