Direito Imobiliário
Atraso na Entrega do Apartamento
O contrato de compra e venda com construtora costuma ser de adesão, com cláusulas estabelecidas unilateralmente — o que pode ser um problema se o consumidor não conhecer seus direitos para identificar possíveis abusos.
Para quem adquiriu imóvel na planta, a demora na entrega gera indenização por danos materiais e morais, além da restituição em dobro dos valores pagos a título de corretagem, conforme o Código de Defesa do Consumidor.
Como funciona
Como funciona a indenização por atraso na entrega
Contratos de compra de apartamento na planta costumam prever prazo de entrega, além de um prazo adicional de tolerância, normalmente de 180 dias, previsto na maioria dos contratos e aceito pela jurisprudência. Ultrapassado esse prazo de tolerância sem entrega das chaves, o comprador pode buscar um advogado para requerer indenização pelos prejuízos causados pelo atraso.
Entre os pedidos mais comuns estão o pagamento de aluguéis que o comprador precisou arcar por não poder se mudar para o imóvel, lucros cessantes quando o imóvel seria usado para locação, e, em muitos casos, indenização por dano moral, especialmente quando o atraso se estende por período muito superior ao razoável.
Multa contratual
A construtora deve pagar multa pelo atraso?
Além da indenização por prejuízos comprovados, muitos contratos preveem multa específica por atraso na entrega, que pode ser cobrada independentemente de comprovação de dano, já que decorre diretamente do descumprimento do prazo contratual. Um advogado analisa o contrato para identificar essa cláusula e calcular o valor devido conforme os dias de atraso.
Cuidados e prazos
O que fazer diante do atraso
É importante que o comprador reúna toda a documentação relacionada ao imóvel — contrato, comprovantes de pagamento, comunicações da construtora sobre o atraso — e não aceite acordos informais que renunciem a direitos sem análise jurídica prévia. Um advogado avalia o caso e calcula com precisão os valores devidos pela construtora.
Se sua entrega está atrasada além do prazo de tolerância contratual, um advogado pode calcular a indenização cabível e cobrar da construtora de forma extrajudicial ou judicial.
Atraso e multa moratória do contrato
Diferença entre multa moratória e indenização por danos
A multa moratória prevista no contrato é devida independentemente de comprovação de prejuízo, enquanto a indenização por danos exige que o comprador demonstre o prejuízo efetivamente sofrido, como aluguel pago durante o atraso. Um advogado pode requerer as duas cumulativamente, desde que não haja vedação expressa no próprio contrato.
Atraso e habite-se
Diferença entre entrega das chaves e habite-se
A entrega efetiva das chaves depende também da emissão do habite-se pela prefeitura, documento que atesta que a construção está apta para habitação. Um advogado verifica se o atraso decorre de pendência da construtora junto ao município, o que também pode ser incluído no cálculo de responsabilidade pela demora na entrega, já que o atraso na tramitação municipal não afasta a responsabilidade contratual da construtora perante o comprador.
Atraso e financiamento bancário
Atraso afeta as parcelas já pagas ao banco?
Quando o comprador já financiou parte do imóvel junto ao banco, o atraso na entrega pode gerar cobrança de juros e correção sobre um imóvel que ainda não pode ser usado, gerando prejuízo financeiro adicional. Um advogado avalia se é possível responsabilizar a construtora por esses custos financeiros gerados indiretamente pelo atraso.
Acordo extrajudicial
Vale a pena aceitar acordo oferecido pela construtora
Construtoras costumam oferecer acordos para compradores prejudicados pelo atraso, mas nem sempre esses valores refletem o prejuízo real sofrido. Um advogado analisa a proposta antes da assinatura, comparando com o que seria obtido judicialmente, para garantir que o comprador não abra mão de valores a que teria direito.
Vistoria de entrega
Cuidados na vistoria final do imóvel
Ao receber as chaves, é importante realizar vistoria detalhada, registrando qualquer problema encontrado antes de assinar o termo de entrega. Um advogado orienta compradores sobre como formalizar ressalvas na vistoria, preservando o direito de exigir reparos ou indenização por defeitos identificados nesse momento.
Atraso e mudança de planos
Atraso impede a venda planejada do imóvel
Quando o comprador já tinha planos de revender o imóvel após a entrega, o atraso pode gerar prejuízo adicional relacionado à valorização perdida ou à oportunidade de venda frustrada. Um advogado avalia se esse tipo de prejuízo pode ser incluído no pedido de indenização, com base nas provas específicas de cada caso.
Notificação extrajudicial
Vale a pena notificar a construtora antes de processar?
Antes de ajuizar ação, um advogado costuma enviar notificação extrajudicial formal à construtora, documentando o atraso e os prejuízos já sofridos — o que muitas vezes leva a um acordo direto, evitando o tempo e o custo de um processo judicial completo.
Cálculo da indenização
Como é calculada a indenização por atraso
Um advogado costuma calcular a indenização com base no valor de mercado do aluguel de um imóvel semelhante, aplicado por todo o período de atraso além da tolerância contratual, já que esse costuma ser o critério usado pelos tribunais para arbitrar o valor devido quando o comprador não conseguiu usar ou alugar o imóvel no prazo previsto.
Correção monetária do saldo
Correção do saldo devedor durante o atraso
Durante o período de atraso, a correção monetária do saldo devedor pelo índice do contrato de construção (como o INCC) deve, em regra, ser suspensa, já que não é razoável que o comprador arque com esse índice quando a entrega não ocorreu no prazo. Um advogado revisa os cálculos da construtora e questiona cobranças indevidas de correção durante o período de atraso.
Prazo para reclamar
Até quando é possível reclamar do atraso
O prazo para buscar indenização por atraso na entrega segue a prescrição das relações de consumo, mas um advogado recomenda agir logo após a confirmação do atraso, já que provas e comprovantes de prejuízo tendem a ficar mais difíceis de reunir com o passar do tempo.
Perguntas frequentes
Atraso na Entrega do Apartamento
É legal o reajuste de prestação durante a obra?
As parcelas só podem ser corrigidas anualmente pelo índice do setor (geralmente o INCC). Sendo nula cláusula com periodicidade inferior a um ano.
E após a entrega das chaves, como fica o reajuste?
Depende de como o comprador financiou o saldo devedor — com a construtora (juro de 1% ao mês mais IGP-M) ou por crédito bancário (juros menores, correção pela TR).
Qual deve ser a data de pagamento das chaves?
Só deve ser desembolsada na efetiva entrega do imóvel, na assinatura da escritura — é ilegal exigir o valor na data prevista inicialmente ou na do habite-se, sem a entrega ter ocorrido.
A taxa de condomínio deve começar quando?
Somente a partir do recebimento das chaves. Cobrança a partir do habite-se, sem entrega efetiva, é ilegal — a responsabilidade é de quem tem a posse, no caso, a construtora.
Existe algum prazo legal para a construtora entregar o imóvel?
É ilegal a cláusula que estabelece prazo de tolerância sem ônus para a construtora. O Judiciário já decidiu que esse prazo de tolerância sem ônus é abusivo, cabendo indenização.
Como fazer para rescindir o contrato de compra e venda?
Por motivo pessoal, o comprador recebe os valores pagos atualizados, descontado percentual de 10% a 25% para custos administrativos. Por descumprimento da construtora, o comprador tem direito a reaver todos os valores pagos corrigidos.
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