Direito Imobiliário
Atraso na Entrega do Imóvel na Planta
Ao adquirir um imóvel ainda na planta, é aconselhável pesquisar os antecedentes da construtora ou incorporadora quanto a atrasos em obras anteriores — mas nem sempre é possível prever tudo, e o comprador pode ficar sujeito a inadimplemento contratual da promitente vendedora.
A Justiça tem concedido indenização aos compradores e imposto multas às construtoras inadimplentes — inclusive por lucros cessantes, quando o imóvel foi adquirido para locação a terceiros, além do cumprimento de eventual cláusula de multa por atraso.
Como funciona
Direitos do comprador de imóvel na planta
Quem compra um imóvel ainda na planta tem direitos específicos previstos no Código de Defesa do Consumidor e na legislação sobre incorporação imobiliária, já que a relação entre comprador e construtora é considerada relação de consumo. Um advogado avalia o contrato de promessa de compra e venda para identificar cláusulas abusivas, como as que transferem integralmente ao comprador riscos que deveriam ser da construtora.
Além do atraso na entrega, problemas comuns incluem alteração de área ou de especificações do projeto original, cobrança de taxas não previstas em contrato, e dificuldades para obter a documentação necessária ao financiamento ou registro do imóvel após a entrega.
Distrato
É possível desistir da compra do imóvel na planta?
Sim, a lei do distrato regula as condições para o comprador desistir da compra, prevendo devolução de parte relevante dos valores pagos, com retenção limitada pela construtora a título de despesas administrativas. Um advogado calcula o valor a ser restituído conforme as regras legais, evitando que a construtora retenha percentual superior ao permitido.
Cláusulas abusivas
Cláusulas comuns que podem ser contestadas
Cláusulas que preveem apenas multa para o comprador em caso de atraso, sem previsão simétrica para atraso da construtora, costumam ser consideradas abusivas pelo Judiciário. Um advogado revisa o contrato à luz do Código de Defesa do Consumidor, identificando cláusulas que podem ser anuladas ou reequilibradas judicialmente.
Se você está com problemas na compra de um imóvel na planta, um advogado pode revisar seu contrato e orientar sobre os direitos aplicáveis ao seu caso específico.
Atraso e seguro do imóvel
Seguros vinculados ao financiamento durante o atraso
Financiamentos imobiliários costumam exigir contratação de seguros obrigatórios, cujos custos seguem sendo cobrados mesmo durante o período de atraso na entrega. Um advogado avalia se esses custos, gerados por um imóvel ainda não disponível para uso, também podem ser incluídos no pedido de indenização contra a construtora.
Prazo de garantia da obra
Garantia legal da construção após a entrega
Além dos problemas relacionados ao atraso, a construtora responde por vícios construtivos por prazo legal de garantia após a entrega, que varia conforme a gravidade do problema — de vícios aparentes a problemas estruturais graves, com prazos de garantia bem mais longos. Um advogado orienta sobre qual prazo se aplica a cada tipo de problema identificado no imóvel, cobrando o reparo diretamente da construtora dentro do período de garantia.
Publicidade enganosa na venda
Quando a publicidade do imóvel não corresponde à realidade
Materiais publicitários que prometem características não entregues — vista específica, área de lazer completa, prazo de entrega irrealista — também podem fundamentar pedido de indenização, já que vinculam a construtora nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Um advogado reúne o material publicitário original para comparar com o que foi efetivamente entregue.
Assembleia de condôminos compradores
Organização entre compradores do mesmo empreendimento
Quando vários compradores do mesmo empreendimento enfrentam o mesmo problema de atraso, um advogado pode orientar a formação de um grupo organizado para negociação conjunta com a construtora, o que costuma fortalecer a posição de todos e viabilizar soluções mais rápidas do que reclamações isoladas.
Correção do INCC
O índice INCC pode ser questionado?
Embora o INCC seja normalmente aplicável até a entrega das chaves, sua aplicação por período além do prazo contratual de conclusão da obra costuma ser considerada indevida pelos tribunais. Um advogado revisa os boletos e recalcula o saldo devedor, cobrando eventual valor pago a mais pelo comprador.
Falência da construtora
O que acontece se a construtora falir
Quando a construtora entra em recuperação judicial ou falência antes de concluir a obra, o comprador pode ter dificuldades adicionais para reaver valores pagos ou concluir o imóvel. Um advogado orienta sobre como habilitar o crédito do comprador no processo de recuperação ou falência, e sobre alternativas como a retomada da obra por outra incorporadora.
Diferenças de acabamento
Imóvel entregue com acabamento diferente do prometido
Divergências entre o material de acabamento prometido no memorial descritivo e o efetivamente entregue também geram direito a indenização ou substituição, a critério do comprador. Um advogado compara o memorial descritivo original com o imóvel entregue para identificar essas divergências.
Alteração de metragem
O que fazer se a área do imóvel entregue for menor
Quando a área efetivamente entregue é menor do que a prevista no contrato, além do limite de tolerância legal de 5%, o comprador tem direito a abatimento proporcional no preço ou, em casos mais graves, à rescisão do contrato. Um advogado calcula a diferença e formaliza o pedido de compensação ou rescisão perante a construtora ou incorporadora.
Financiamento e entrega
Atraso afeta o financiamento já aprovado?
O atraso na entrega pode gerar problemas com o financiamento bancário já aprovado, especialmente quando há necessidade de renovação de análise de crédito ou reajuste das condições originalmente contratadas. Um advogado orienta o comprador sobre como formalizar essas dificuldades perante o banco e sobre a possibilidade de responsabilizar a construtora por custos adicionais gerados pelo atraso.
Ação coletiva
É possível agir em conjunto com outros compradores?
Quando o atraso afeta múltiplos compradores do mesmo empreendimento, um advogado pode avaliar a viabilidade de ações coordenadas ou coletivas, o que costuma reduzir custos individuais e fortalecer a posição de negociação perante a construtora.
Perguntas frequentes
Atraso na Entrega do Imóvel na Planta
Como é o reajuste de prestação durante a obra?
As parcelas só podem ser corrigidas pelo índice do setor de construção (geralmente o INCC), com reajuste anual — sendo nula cláusula de periodicidade inferior a um ano.
Como é o reajuste de prestação após entrega das chaves?
Depende do financiamento escolhido: com a construtora (juro de 1% ao mês mais IGP-M) ou crédito bancário (juros menores, correção pela TR, geralmente mais barato).
Qual deve ser a data de pagamento das chaves?
Somente na efetiva entrega do imóvel, na assinatura da escritura — é ilegal exigir o pagamento antes disso, mesmo na data do habite-se.
Quando começa a cobrança de taxa de condomínio?
Somente a partir do recebimento das chaves, sendo ilegal a cobrança antecipada baseada apenas no habite-se.
Qual o prazo de tolerância para a construtora entregar o imóvel?
É ilegal a cláusula de tolerância sem ônus — o Judiciário considera abusiva, cabendo indenização equivalente ao aluguel ou percentual entre 0,5% e 1% do valor do imóvel.
Como proceder em caso de rescisão do contrato de compra?
Por desistência pessoal, o comprador recebe os valores pagos, descontado percentual de custos administrativos (10% a 25%). Por descumprimento da construtora, tem direito a reaver todos os valores pagos e corrigidos.
Ao longo da vida, é comum precisar de apoio jurídico em momentos completamente diferentes — e cada situação mais complexa exige um profissional que domine completamente aquele tema.
Quando o assunto é direito de família e sucessões — divórcios, partilha de bens, inventários ou questões de guarda —, a minha recomendação é o escritório Juliana Chung Advocacia, especializado justamente nesse tipo de causa e na sensibilidade que ela exige.
Já em questões previdenciárias mais complexas envolvendo o INSS — revisões de benefício, aposentadorias negadas ou processos administrativos travados —, o SOS Previdência é referência por lidar especificamente com os casos que fogem do trâmite simples.
Por fim, quando o conflito é de relação de consumo e passa de uma reclamação básica — cobranças indevidas, contratos abusivos ou indenizações mais complicadas —, o SOS Consumidor é a indicação, por atuar diretamente nesse tipo de disputa mais técnica.