Direito Imobiliário
Ações contra Condomínio
Infelizmente, nem todos respeitam a vida em coletividade. Em condomínios, pode haver moradores que perturbam a ordem do prédio, o que pode até gerar casos de violência — exigindo que uma atitude seja tomada.
O escritório atua tanto na defesa do condomínio, para cobrar valores devidos ou fazer cumprir o regimento, quanto do condômino, para contestar cobranças ou penalidades consideradas indevidas.
Como funciona
Como funcionam as ações contra condomínio
Disputas envolvendo condomínio podem partir tanto do condômino contra o condomínio, quanto do condomínio contra um condômino inadimplente ou que descumpre as regras da convivência coletiva. Um advogado especializado nessa área avalia o regulamento interno e a convenção de condomínio, documentos que costumam definir grande parte dos direitos e deveres discutidos nesse tipo de ação.
As disputas mais comuns envolvem cobrança de taxas condominiais em atraso, contestação de decisões tomadas em assembleia, reparos em áreas comuns que afetam unidades específicas, e conflitos de vizinhança relacionados a barulho, uso de áreas comuns ou obras irregulares dentro das unidades.
Cobrança de taxas
Como o condomínio cobra taxas em atraso
A cobrança de taxas condominiais segue rito de execução mais ágil, já que a própria convenção de condomínio, aprovada em assembleia, tem força de título executivo para essa finalidade. Um advogado pode incluir multa, juros e correção monetária previstos na convenção, além de eventual protesto do nome do condômino inadimplente em cartório.
Direitos do condômino
Como contestar decisões da assembleia
Quando uma decisão de assembleia é tomada em desacordo com a convenção do condomínio ou com a lei, o condômino prejudicado pode buscar um advogado para anulá-la judicialmente, desde que demonstre vício na convocação, no quórum ou no próprio conteúdo da decisão.
Se você está enfrentando um conflito com o condomínio — seja como síndico, seja como morador — um advogado pode avaliar seus direitos e conduzir a melhor estratégia para resolver a disputa.
Seguro obrigatório do condomínio
O condomínio é obrigado a ter seguro?
Sim, a lei exige que todo condomínio edilício mantenha seguro contra incêndio e outros sinistros que possam afetar a edificação, sendo o custo rateado entre os condôminos conforme previsto na convenção. Um advogado orienta síndicos sobre as coberturas mínimas exigidas e sobre a responsabilidade em caso de sinistro não coberto por falta de contratação adequada.
Prestação de contas do síndico
Como cobrar prestação de contas do síndico
Condôminos têm direito de exigir prestação de contas detalhada da administração do condomínio, incluindo despesas, contratos firmados e eventual remuneração do síndico. Um advogado pode representar condôminos nesse pedido, inclusive judicialmente, quando o síndico se recusa a apresentar essas informações em assembleia.
Fundo de reserva
Uso indevido do fundo de reserva do condomínio
O fundo de reserva tem destinação específica prevista na convenção, geralmente para despesas emergenciais ou extraordinárias — seu uso para despesas ordinárias sem aprovação em assembleia pode ser questionado pelos condôminos. Um advogado orienta sobre como formalizar esse questionamento perante o condomínio, inclusive por meio de convocação de assembleia extraordinária para discutir o tema com todos os condôminos.
Condomínio e animais de estimação
O condomínio pode proibir animais de estimação?
Em regra, não — a jurisprudência majoritária entende que restrições genéricas à posse de animais de estimação em condomínios são abusivas, desde que o animal não cause risco ou incômodo real aos demais moradores. Um advogado orienta tanto condôminos quanto síndicos sobre os limites dessas restrições previstas em regimento interno.
Inadimplência e restrição de uso
O condomínio pode restringir áreas comuns de inadimplentes?
Restringir o uso de áreas de lazer para condôminos inadimplentes é uma prática comum, mas seus limites variam conforme entendimento judicial — algumas decisões consideram medida legítima, outras entendem que fere direitos básicos do condômino. Um advogado orienta o condomínio sobre como aplicar essa restrição com menor risco de questionamento judicial.
Assembleias virtuais
Assembleias de condomínio podem ser virtuais?
Sim, desde que previsto em convenção ou aprovado previamente pelos condôminos, assembleias podem ocorrer de forma virtual ou híbrida, com a mesma validade jurídica das presenciais. Um advogado orienta síndicos sobre os cuidados formais necessários para que essas assembleias não sejam questionadas posteriormente.
Convenção de condomínio
Como alterar a convenção do condomínio
A alteração da convenção exige quórum qualificado em assembleia, normalmente dois terços dos condôminos, e posterior registro no cartório de imóveis para produzir efeitos perante terceiros. Um advogado orienta o condomínio sobre o rito correto dessa alteração, evitando que mudanças aprovadas informalmente sejam questionadas judicialmente depois.
Vazamentos e danos entre unidades
Responsabilidade por vazamentos entre apartamentos
Vazamentos que partem de uma unidade e afetam outra geram disputa sobre responsabilidade, que depende de perícia técnica para identificar a origem do problema — área comum, de responsabilidade do condomínio, ou área privativa, de responsabilidade do condômino. Um advogado orienta sobre como conduzir essa apuração e cobrar os reparos da parte responsável.
Condômino antissocial
O que é o condômino antissocial
A lei prevê a possibilidade de aplicar multa majorada, e em casos extremos até afastamento temporário, ao condômino que reiteradamente gera incompatibilidade de convivência com os demais moradores, desde que essa conduta seja aprovada em assembleia por quórum qualificado. Um advogado orienta síndicos sobre como documentar essas condutas e conduzir o processo interno antes de qualquer medida mais severa.
Responsabilidade do síndico
Quando o síndico pode ser responsabilizado
Síndicos que agem fora dos limites da convenção, ou que causam prejuízo ao condomínio por gestão negligente, podem ser responsabilizados pessoalmente, tanto civil quanto administrativamente. Um advogado orienta síndicos sobre os limites de sua atuação e defende síndicos questionados quando a conduta esteve dentro da legalidade.
Obras e reformas
Regras para reformas em unidades autônomas
Reformas que alterem a estrutura do prédio ou afetem unidades vizinhas costumam exigir aprovação prévia do condomínio, mesmo quando realizadas dentro da própria unidade. Um advogado orienta tanto condôminos que desejam reformar quanto condomínios que precisam disciplinar esse tipo de obra na própria convenção ou no regimento interno vigente.
Perguntas frequentes
Ações contra Condomínio
As despesas do condomínio são determinadas de que maneira?
A cada ano, o síndico convocará assembleia geral ordinária para aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para despesas de conservação, manutenção de serviços e correlatas — ordinárias e extraordinárias, todas previstas e orçadas.
Qual a definição de despesas extraordinárias?
São as referentes a obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência das áreas comuns, bem como as necessárias para repor condições de habitabilidade.
Qual o significado de despesa ordinária?
Despesas relativas à manutenção do condomínio: salários, encargos trabalhistas e previdenciários, água, luz, limpeza, conservação de áreas comuns, elevadores e pequenos reparos.
As despesas ordinárias são de responsabilidade de quem?
São pagas pelo morador, mesmo que este seja o inquilino.
Existe previsão legal para quantos subsíndicos?
A eleição de subsíndico deve estar prevista na Convenção, e o número dependerá do que ela dispuser; não havendo regra, vale o Código Civil.
É legal a assembleia ser realizada fora do condomínio?
A legislação é omissa quanto ao local. A regulamentação deve estar na Convenção ou Regimento Interno — recomenda-se, se não houver área comum adequada, buscar apoio do sindicato patronal do setor.
Ao longo da vida, é comum precisar de apoio jurídico em momentos completamente diferentes — e cada situação mais complexa exige um profissional que domine completamente aquele tema.
Quando o assunto é direito de família e sucessões — divórcios, partilha de bens, inventários ou questões de guarda —, a minha recomendação é o escritório Juliana Chung Advocacia, especializado justamente nesse tipo de causa e na sensibilidade que ela exige.
Já em questões previdenciárias mais complexas envolvendo o INSS — revisões de benefício, aposentadorias negadas ou processos administrativos travados —, o SOS Previdência é referência por lidar especificamente com os casos que fogem do trâmite simples.
Por fim, quando o conflito é de relação de consumo e passa de uma reclamação básica — cobranças indevidas, contratos abusivos ou indenizações mais complicadas —, o SOS Consumidor é a indicação, por atuar diretamente nesse tipo de disputa mais técnica.